Perdi a escritura do imóvel: como tirar a segunda via e provar que é seu

Perder a escritura do imóvel não faz você perder o imóvel. A escritura pública fica guardada para sempre no livro do tabelionato de notas onde foi lavrada, e o que prova a propriedade é o registro na matrícula do cartório de registro de imóveis, não o papel que estava na sua gaveta. A segunda via é uma certidão da escritura, que custa de R$ 25 a R$ 85 e pode ser pedida no próprio tabelionato ou pela internet. Se o que sumiu foi um contrato particular de compra e venda, o caminho é outro, e este guia explica os dois casos, além de como provar que a casa é sua e o que fazer quando nunca houve escritura.

Primeiro, entenda qual documento você perdeu

Documento	O que é	Onde está o original	Como obter outra via
Escritura pública de compra e venda	Ato lavrado pelo tabelião de notas	Livro do tabelionato, permanentemente	Certidão (ou traslado) no tabelionato ou pela internet
Matrícula / certidão do registro de imóveis	Ficha do imóvel no cartório de registro de imóveis, com todos os donos e ônus	Cartório de registro de imóveis da circunscrição	Certidão de matrícula atualizada, presencial ou online
Contrato particular de compra e venda	Documento assinado entre comprador e vendedor sem tabelião	Só nas mãos das partes (e no banco, se financiado; no cartório de títulos e documentos, se registrado)	Cópia com a outra parte, a imobiliária, o banco ou o RTD
Contrato de financiamento	Contrato com o banco, com força de escritura	Banco e registro de imóveis (registrado na matrícula)	Segunda via no banco; certidão da matrícula mostra o registro
Compromisso de compra e venda	Promessa de venda, muito comum em loteamentos e plantas	Partes e, se registrado, registro de imóveis	Loteadora/incorporadora ou certidão da matrícula

Como tirar a segunda via da escritura

1. Descubra o tabelionato: a matrícula do imóvel informa, no registro da compra, o nome do tabelionato, o livro e a folha da escritura. Se você não tem nem a matrícula, peça a certidão dela no registro de imóveis (passo seguinte) e leia o registro;
2. Peça a certidão da escritura: no tabelionato que lavrou o ato ou pela internet, informando nome do comprador ou do vendedor e a data aproximada. Qualquer pessoa pode pedir, porque atos notariais são públicos;
3. Escolha o formato: certidão em papel (traslado), certidão digital em PDF assinada pelo tabelião, ou certidão de inteiro teor com reprodução da imagem do livro, exigida por alguns bancos;
4. Prazo: na hora para escrituras recentes e digitalizadas; de 2 a 10 dias úteis para livros antigos que precisam de busca no acervo.

Se o tabelionato foi extinto ou incorporado por outro, o acervo passou ao sucessor; o Tribunal de Justiça do estado informa quem é. Para escrituras anteriores a 1976, em comarcas pequenas, o livro pode estar no cartório de registro de imóveis ou no arquivo público estadual.

Quanto custa a certidão da escritura por estado

O documento que realmente prova que a casa é sua

No Brasil, a propriedade imobiliária se adquire com o registro do título na matrícula (Código Civil, art. 1.245). Por isso o documento decisivo é a certidão de matrícula atualizada, emitida pelo cartório de registro de imóveis, que mostra quem é o dono atual, a cadeia de proprietários anteriores e os ônus (hipoteca, penhora, alienação fiduciária). Ela pode ser pedida por qualquer pessoa, presencialmente ou pela internet, e vale 30 dias para a maioria dos fins. O guia certidão de imóvel explica os tipos.

Se a escritura foi lavrada mas nunca levada a registro, a matrícula ainda mostra o vendedor como dono. Nesse caso a segunda via da escritura é indispensável para finalmente registrar a compra, e quanto mais tempo passa, maior o risco de o vendedor ter falecido, se divorciado ou contraído dívidas que recaem sobre o imóvel.

Perdi o contrato particular de compra e venda

Contrato particular não tem segunda via oficial. As alternativas, em ordem:

• Pedir cópia ao vendedor, à imobiliária ou à construtora, que guardam a via deles;
• Se o contrato foi registrado no cartório de registro de títulos e documentos (muitas imobiliárias fazem isso), pedir certidão lá;
• Se houve financiamento, o banco tem o contrato e o registro de imóveis tem a matrícula com o registro;
• Se o contrato foi usado em alguma ação judicial, processo de inventário ou declaração de imposto de renda, há cópia nos autos ou na Receita;
• Em último caso, reunir provas da posse e do pagamento (recibos, transferências, IPTU em seu nome, contas de consumo, testemunhas) para uma ação de adjudicação compulsória ou de usucapião.

Para evitar o problema no futuro, registre o contrato no registro de títulos e documentos (custa pouco e dá data certa) ou, melhor, leve o negócio à escritura pública e ao registro na matrícula.

Imóvel sem escritura: como regularizar

Quem comprou “de contrato de gaveta”, herdou sem inventário ou ocupa há anos sem documento pode regularizar por:

• Escritura e registro tardios, se o vendedor (ou seus herdeiros) ainda pode assinar;
• Adjudicação compulsória, judicial ou, desde a Lei 14.382/2022, extrajudicial no próprio registro de imóveis, quando há contrato quitado e o vendedor se recusa ou não é encontrado;
• Usucapião extrajudicial no registro de imóveis (Lei 6.015, art. 216-A), com ata notarial do tabelião, planta e memorial assinados por profissional e anuência dos confrontantes, sem processo judicial;
• Regularização fundiária (Reurb), pela prefeitura, para núcleos urbanos informais.

Cada caminho tem custos próprios de certidões, escritura, planta e registro. O guia documentação de imóveis nos cartórios detalha os documentos de cada um.

Perguntas frequentes

Quanto custa a segunda via da escritura?

A certidão custa de R$ 25 a R$ 85 conforme o estado; a de inteiro teor com imagem do livro pode custar um pouco mais. Não se paga de novo a escritura.

Qualquer pessoa pode pedir a certidão da minha escritura?

Sim. Os livros de notas são públicos, assim como as matrículas. É isso que protege o comprador: ninguém consegue esconder uma venda ou um ônus.

Escritura perdida pode ser usada por alguém para vender meu imóvel?

Não. Quem vende precisa comparecer ao tabelião com documento de identidade e assinar nova escritura; o papel antigo não transfere nada. Registre boletim de ocorrência apenas por precaução.

Perdi a escritura e o vendedor morreu. E agora?

Se a escritura foi lavrada, a certidão resolve, porque o ato já existe no livro. Se só havia contrato particular, o registro depende dos herdeiros do vendedor assinarem a escritura ou da adjudicação compulsória.

Como sei em qual cartório de registro de imóveis fica a matrícula?

É o cartório da circunscrição onde o imóvel está; cidades grandes têm vários, divididos por região. A busca de cartórios de registro de imóveis por cidade indica qual atende o seu bairro, e o IPTU costuma trazer o número da matrícula e o cartório.