Escritura pública: o que é, quando é obrigatória, quanto custa e documentos

Escritura pública é o documento lavrado por um tabelião de notas, em livro próprio, que formaliza a vontade das partes com fé pública: compra e venda de imóvel, doação, inventário, divórcio, união estável, testamento, procuração, pacto antenupcial, confissão de dívida e qualquer outro negócio que a lei exija ou que as partes queiram tornar mais seguro. O original fica para sempre no cartório, e as partes recebem o traslado; a qualquer tempo pode-se pedir uma certidão. O custo é tabelado por estado e, nas escrituras com valor declarado, calculado por faixa de valor do bem. Este guia explica quando a escritura é obrigatória, quanto custa, documentos, prazo e a diferença entre escritura, registro e contrato particular.

Escritura, registro e contrato particular

	Contrato particular	Escritura pública	Registro
Quem faz	As próprias partes	Tabelião de notas	Oficial de registro (imóveis, civil, títulos e documentos)
O que é	Acordo privado, com ou sem firma reconhecida	Instrumento público que documenta o acordo com fé pública	Ato que dá publicidade e, no caso de imóveis, transfere a propriedade
Prova	Pode ser contestado quanto a autoria e data	Presunção de veracidade; só cai por ação judicial	Oponível a todos
Exemplo	Promessa de compra e venda	Escritura de compra e venda	Registro da escritura na matrícula: só aqui o comprador vira dono

A sequência típica num imóvel é contrato (opcional), escritura (obrigatória acima de 30 salários mínimos) e registro (sempre necessário para transferir a propriedade). Escritura sem registro não transfere o imóvel: o comprador tem o direito de exigir o registro, mas o bem continua em nome do vendedor na matrícula.

Quando a escritura pública é obrigatória

• Compra e venda, doação, permuta, dação em pagamento e qualquer transferência de imóvel com valor acima de 30 salários mínimos (Código Civil, art. 108), salvo contratos de financiamento imobiliário, que valem como escritura por lei especial;
• Instituição de usufruto, servidão e hipoteca convencional;
• Pacto antenupcial (Código Civil, art. 1.653);
• Inventário, partilha, divórcio e separação extrajudiciais (Lei 11.441/2007);
• Testamento público;
• Procuração para atos que exigem escritura pública e procuração de quem não sabe assinar;
• Renúncia de herança;
• Emancipação por vontade dos pais;
• Reconhecimento de filho (pode também ser por termo no registro civil ou testamento).

Fora dessas hipóteses, a escritura é opcional e usada por segurança: união estável, confissão de dívida, contrato de locação, compra e venda de veículo de alto valor, acordos entre herdeiros, declarações e atas notariais (que documentam fatos, como conteúdo de sites e mensagens, para prova).

Quanto custa uma escritura

Os emolumentos são fixados por lei estadual e cobrados por faixa de valor do negócio nas escrituras com valor declarado (compra e venda, doação, inventário). Escrituras sem valor declarado (união estável, procuração, declarações, divórcio sem bens) têm valor fixo. Referência de uma compra e venda de R$ 300 mil em cada estado:

E a escritura sem valor declarado:

Além dos emolumentos, há o ITBI (compra e venda) ou ITCMD (doação e inventário), pagos antes da escritura, e as certidões. A tabela completa de notas do seu estado está em quanto custa no cartório; o guia quanto custa registrar um imóvel soma escritura, registro e imposto.

Documentos para lavrar uma escritura de imóvel

• Das partes: RG e CPF (ou CNH), certidão de casamento ou nascimento atualizada, pacto antenupcial, comprovante de residência; pessoa jurídica: contrato social consolidado, certidão simplificada da Junta e documentos do representante;
• Do imóvel: matrícula atualizada (30 dias), certidão negativa de ônus e ações, IPTU ou ITR com valor venal, certidão negativa de débitos municipais, declaração de quitação condominial;
• Do vendedor: certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas, federais e de protesto, que o tabelião exige ou cuja dispensa o comprador assina (Lei 13.097/2015 e Provimento 149/2023 do CNJ);
• Guia do ITBI paga.

A matrícula e as certidões podem ser pedidas pela internet, de qualquer cartório do país, antes de marcar a escritura.

Passo a passo e prazo

1. Escolha o tabelionato: qualquer tabelionato de notas do Brasil, independentemente de onde fica o imóvel ou moram as partes;
2. Envie os documentos e receba a minuta para conferência (1 a 5 dias úteis);
3. Pague os emolumentos e o imposto;
4. Assine, presencialmente ou por videoconferência no e-Notariado, com certificado digital;
5. Receba o traslado e leve-o ao registro competente (registro de imóveis, no caso de imóvel; registro civil, no caso de união estável e divórcio).

Segunda via: certidão da escritura

Perdeu o traslado? A escritura continua no livro. Peça a certidão no tabelionato que a lavrou ou pela internet, informando nome das partes e data aproximada; ela tem o mesmo valor do original e mostra eventuais revogações ou retificações. O guia perdi a escritura do imóvel explica o passo a passo.

Perguntas frequentes

Escritura pública precisa de advogado?

Não, exceto nas escrituras de inventário, partilha, divórcio e separação, em que a assistência de advogado é obrigatória por lei.

Escritura pública e escritura definitiva são a mesma coisa?

Na linguagem comum, “escritura definitiva” é a escritura de compra e venda que encerra uma promessa de compra e venda ou um financiamento quitado. Juridicamente é uma escritura pública como as outras.

Posso fazer escritura em outro estado?

Sim. O tabelião tem competência nacional para lavrar atos sobre imóveis de qualquer lugar, desde 2007 (Lei 11.441 e Resolução 35 do CNJ) e com reforço do Provimento 149/2023. Só o registro é obrigatoriamente no cartório da circunscrição do imóvel.

Escritura tem validade?

Não vence. O que pode acontecer é a matrícula mudar depois dela (penhora, outra venda), por isso quem compra deve registrar logo.

Qual a diferença entre escritura e ata notarial?

A escritura documenta um negócio jurídico (vontade das partes). A ata notarial documenta um fato que o tabelião presencia ou verifica (conteúdo de um site, estado de um imóvel, uma conversa), para servir de prova. Veja o guia sobre atas notariais.