Certidão de imóvel: matrícula, ônus, negativa de propriedade, pesquisa de bens e vintenária

Certidão de imóvel é o nome genérico dos documentos emitidos pelo cartório de registro de imóveis para provar quem é o dono de um imóvel, se ele tem dívidas ou ações pendentes e o que aconteceu com ele ao longo dos anos. Este guia explica cada tipo (matrícula, ônus e ações, negativa de propriedade, pesquisa de bens, vintenária, transcrição), quando cada um é exigido, validade, prazos, quanto custa e como pedir pela internet em qualquer cartório do país.

O que é a matrícula e por que tudo gira em torno dela

Desde 1976 cada imóvel tem uma matrícula: uma ficha numerada no registro de imóveis da sua circunscrição, onde ficam a descrição do imóvel (área, confrontações, endereço), o proprietário atual e todos os registros e averbações desde a abertura: compras e vendas, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, construções, desmembramentos. Imóveis mais antigos, anteriores a 1976, podem ainda constar em transcrição, no sistema antigo de livros; a matrícula é aberta na primeira transação.

Só é dono quem consta na matrícula. Escritura não registrada, contrato de gaveta e recibo não transferem a propriedade. Por isso toda negociação começa com a certidão da matrícula.

Tipos de certidão de imóvel

Certidão	O que mostra	Quando é exigida
Matrícula atualizada (inteiro teor)	Cópia integral da matrícula com todos os atos	Compra e venda, financiamento, inventário, partilha, usucapião
Ônus reais e ações reipersecutórias	Se há hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto, indisponibilidade ou ações que disputam o imóvel. Pode ser positiva ou negativa	Compra e venda, financiamento bancário, FGTS
Negativa de propriedade	Que a pessoa pesquisada não tem imóvel registrado naquela circunscrição	Uso do FGTS, programas habitacionais, benefícios
Pesquisa de bens (busca)	Quais imóveis existem em nome de uma pessoa física ou jurídica naquele cartório	Inventário, divórcio, execução de dívidas, due diligence
Vintenária (ou quinzenária, trintenária)	Cadeia dominial dos últimos 20 (15, 30) anos, incluindo matrículas e transcrições anteriores	Usucapião, regularização fundiária, financiamentos rurais, compradores cautelosos
Transcrição	Cópia do registro no sistema anterior a 1976	Imóveis antigos sem matrícula aberta

Na certidão de ônus, positiva não quer dizer “ruim”: uma alienação fiduciária ao banco é normal em imóvel financiado; o importante é que o ônus seja quitado ou assumido na escritura. Já uma penhora, indisponibilidade ou ação reipersecutória exige análise antes de fechar negócio.

Como pedir

Você pode pedir informando o número da matrícula (o jeito mais rápido), o endereço completo com lote, quadra e loteamento, ou o nome e CPF/CNPJ do proprietário (busca por pessoa). Os caminhos:

1. Presencialmente no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Encontre os cartórios de registro de imóveis da sua cidade.
2. Pela internet, em qualquer cartório do país, por meio das centrais eletrônicas (o Registro de Imóveis Eletrônico, operado pelo ONR, reúne os cartórios de todos os estados). A certidão sai em PDF com assinatura digital e código de verificação, com a mesma validade da impressa.
3. Por intermediário que localiza o cartório e faz o pedido por você, útil quando você não sabe em qual circunscrição o imóvel está ou precisa pesquisar em várias cidades.

Prazos e validade

A Lei 6.015/1973 (art. 19) dá ao cartório 5 dias úteis para expedir certidões; a de matrícula costuma sair no mesmo dia ou no seguinte, enquanto vintenárias e buscas por nome podem usar o prazo todo. Pela internet, somam-se o processamento do pedido e o envio.

Juridicamente a certidão não “vence”, mas ela retrata a situação do imóvel no dia da emissão. Por isso bancos, cartórios de notas e tribunais exigem certidão de até 30 dias na assinatura da escritura ou do contrato de financiamento. Se a negociação atrasar, peça outra.

Quanto custa

Os emolumentos são fixados por lei estadual. Abaixo o menor valor de certidão de matrícula em cada estado; a tabela completa, com busca por nome, ônus e vintenária, está em Quanto custa no cartório.

Certidões para comprar um imóvel com segurança

A certidão do imóvel é só metade da diligência. A outra metade é sobre o vendedor, porque dívidas e processos dele podem alcançar o imóvel mesmo depois da venda (fraude à execução). O conjunto mínimo:

• Do imóvel: matrícula atualizada com ônus e ações, negativa de IPTU na prefeitura, declaração de quitação do condomínio, e, em imóvel rural, CCIR e ITR;
• Do vendedor (e do cônjuge): certidões dos distribuidores cível e de família, executivos fiscais estaduais e municipais, Justiça Federal, Justiça do Trabalho (CNDT), e certidão de protesto dos últimos 5 anos no domicílio dele e no do imóvel;
• Se o vendedor é empresa: contrato social, certidão simplificada da Junta e negativas federais e trabalhistas.

O guia completo de documentos para comprar, vender, financiar e alugar está em Documentação de imóveis nos cartórios do Brasil.

Perguntas frequentes

Posso pedir certidão de um imóvel que não é meu?

Sim. O registro de imóveis é público: qualquer pessoa pode pedir certidão de qualquer matrícula, sem justificar o motivo.

A pesquisa de bens cobre o Brasil todo?

Cada cartório só responde pela sua circunscrição. Para busca nacional usam-se as centrais eletrônicas estaduais e o Registro de Imóveis Eletrônico, que consultam vários cartórios de uma vez.

Qual a diferença entre certidão negativa de propriedade e pesquisa de bens?

A negativa de propriedade é uma certidão formal, em nome de uma pessoa, usada para FGTS e programas habitacionais. A pesquisa de bens é o relatório da busca, positiva ou negativa, usado em inventários, divórcios e cobranças.

O imóvel não tem matrícula. E agora?

Se consta em transcrição, peça a certidão da transcrição e abra a matrícula no próximo ato. Se não há registro nenhum, o caminho é a regularização (usucapião extrajudicial, Reurb ou adjudicação), com apoio de um profissional.