O processo de aquisição de uma propriedade rural é um pouco diferente da compra de uma casa residencial urbana. Um comprador prudente deve realizar inspeções pré-contratuais, tanto na casa principal quanto em outras construções que podem haver ao longo das terras.
Isso deve incluir uma inspeção de pragas nas plantações ou uma inspeção na infraestrutura das construções já existentes para descobrir quaisquer defeitos que não sejam resultado do “desgaste” natural.
Quaisquer questões de preocupação nessas inspeções devem ser acompanhadas por especialistas no assunto, como engenheiros ou biólogos, quando necessário.
Além disso, como acontece com “terras urbanas”, o comprador poderá evitar perdas financeiras se as investigações apropriadas forem feitas antes de firmar um contrato.
Uma das principais considerações legais ao comprar um imóvel rural é se o propósito para o qual você está comprando o imóvel se encaixa no uso permitido pelo conselho regional e outros departamentos de fiscalização do governo.
É um erro caro comprar uma propriedade para fazer uma plantação em uma área que não permite esse tipo de atividade agrícola – ou a área pode ter resíduos químicos que destruirão suas intenções de realizar um projeto de agricultura orgânica.
Ao conferir as questões legais que listamos a seguir antes de firmar um contrato, você pode minimizar o risco de “surpresas” ocultas em sua próxima propriedade rural.
Documentos legais que devem ser checados
- A escritura é um dos documentos legais mais importantes. É uma prova que afirma que as terras foram vendidas legalmente e a propriedade do bem realmente foi transferida oficialmente do vendedor para o comprador;
- Recibos de Impostos. Os recibos de impostos devem ser verificados para garantir que o vendedor da propriedade tenha pago todos os impostos acumulados nos últimos anos às autoridades;
- Recibo de utilidades. Antes de executar a compra todos os encargos como contas de luz e água, internet e encargos de manutenção devem ter sido quitados pelo proprietário anterior antes da venda;
- Acordos registrados. Isso inclui construções que o proprietário da terra detém, acordos que afetam a propriedade vendida (como direito de passagem detido por um vizinho que atravessa a terra), venda ou arrendamento de recursos naturais e assim por diante;
- Mapa topográfico. Um mapa topográfico é extremamente útil para localizar limites no terreno e encontrar o caminho em terrenos desconhecidos. Se um mapa estiver disponível, faça uma cópia para guardar em seus arquivos;
- Certificado de conversão de terras agrícolas. É importante que você cuide para que o terreno que você está comprando não seja classificado como terra agrícola. Qualquer terra designada como terra agrícola não pode ser usada para fins residenciais, se assim for, será considerada ilegal. Portanto, se você tiver motivos para acreditar que o terreno que está comprando era uma propriedade agrícola, certifique-se de que lhe seja fornecido um certificado de conversão emitido pelas autoridades fiscais competentes. Um certificado de conversão é necessário para alterar a finalidade do uso da terra de agrícola para não agrícola. O departamento de planejamento urbano da cidade em questão precisa emitir um certificado de não objeção também para uso de terras não agrícolas para fins agrícolas.
Uso da terra
Aspectos do uso de terras rurais, incluindo construções, uso agrícola e descarte de resíduos são regidos por órgãos municipais e agências governamentais estaduais, como o IBAMA (Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais).
Existem regras sobre o que você pode e não pode fazer em um terreno; e essas regras devem ser verificadas minuciosamente antes de comprar um imóvel, principalmente se for para uma finalidade específica.
A infraestrutura para o funcionamento da propriedade rural, incluindo a construção de estradas e pontes, devem ser supervisionadas e as considerações ambientais para o uso pretendido da terra devem ser verificadas para garantir que estejam em conformidade com as determinações legais da região.
Acesso e servidões
A facilidade de acesso deve ser considerada antes de comprar uma propriedade rural. Existe uma plataforma tecnológica que facilita esse processo, como por exemplo a emissão de certidão de imóvel rural.
Às vezes, o que parece um ótimo acesso pode ser apenas uma servidão de uma propriedade vizinha ou uma rota que pode ser alterada pelo governo deixando você sem acesso ao seu terreno.
Isso deve ser verificado principalmente, onde há “estradas fechadas” que parecem estradas normais, mas na verdade são de propriedade privada e podem ser interditadas a qualquer momento, possivelmente dificultando o acesso à sua propriedade.
O seu plano de acesso deve ser levar em conta quaisquer direitos de passagem ou, até mesmo, problemas climáticos como as chuvas. Durante sua inspeção, todos os detalhes que podem afetar seu terreno no futuro devem ser anotados e registrados no contrato de compra.
Direitos ao uso da água
Uma terra rural sem água não é realmente valiosa. Para proteger seu investimento, você deve verificar se os recursos hídricos estão registrados conforme exigido pelo governo municipal e pela legislação estadual.
Licenças de irrigação, acesso à água de rios e poços artesanais, tudo isso demanda aprovações apropriadas por parte do poder público. Se necessário, as barragens também devem ser verificadas quanto sua à conformidade.
Questões fiscais
Uma pesquisa pode ser realizada para mostrar se existe alguma reivindicação fiscal atual em sua propriedade – e até que ponto, se houver, como isso pode afetar seus esforços agrícolas no futuro.
Se você está comprando um terreno rural para administrar um negócio, você deve debater sobre a compra e o tipo de negócio que deseja ter com um contador competente com experiência em tributação rural que pode aconselhá-lo sobre as implicações de impostos e outras questões fiscais que podem dificultar sua vida no futuro.
Conclusão
Em resumo, cada propriedade rural é diferente da outra e é importante que você obtenha a assistência de profissionais qualificados antes e depois de firmar um contrato para comprar uma propriedade rural.
Profissionais da área jurídica com experiência em legalização de terras rurais podem ajudá-lo a investigar adequadamente o seu caso quanto a quaisquer riscos para proteger seu investimento financeiro.
